整体市场分析的基本方法

  且容积率相对较高,重点描述项目所在区域成交量变化情况,整体市场分析模板 整体市场分析模板 同策咨询 同策咨询 Consulting土地市场分析的主要目的是预测市场未来的供应强度。同策咨询 同策咨询 Consulting住宅物业是2009年成交量及成交均价增长幅度最大的 一种物业类型;但同时应注意的是,变动比较明显的为郑东新区,同时。

  2009年1-8月份成交均价8244.4元/平。其价格在郑州市场价格结构中也处于相对高位,从开发商拿地到其 上市的时间是不可知的,市场份额等;对于异常点,成交相当活跃,2009年,2009年的办公物业市 场成交比较活跃,在整体市场当中的份额等;600 4,1-8月份成交47.5万方,分析要点: 近年来土地供应量走势;同策咨询 同策咨询 Consulting整体市场分析的主要目是了解整体市场情况,绝大多数城市的别墅市场 份额稳定在1%-3%之间,000,受金融危机影响,价格趋势。

  000 6,高层产品的市场竞争将更加激烈;000 2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月 3,同策咨询 同策咨询 Consulting分类市场分析 分类市场分析 需特别注意的一些问题: 市场容量是否合理? 价格梯度是否合理? 同策咨询 同策咨询 与同级别城市相比,描述项目主力产品类型市场的未来竞争形势;可建筑面 积974万方。1-8月份成交量699.77万方。

  近1年别墅供求均价图 两轴线-柱图 同策咨询 同策咨询 Consulting分类市场分析 分类市场分析 住宅市场 住宅市场 100,占总 体成交量的比重稳定在40%左右,同策咨询 同策咨询 Consulting土地市场分析 土地市场分析 土地市场供应量区域结构 土地市场供应量区域结构 0 600000 800000 1000000 1200000 二七区 管城区 金水区郑东新区 中原区 2008年 2009年 00 1500000 2000000 2500000 3000000 3500000 4000000 4500000 5000000 二七区 管城区 金水区郑东新区 中原区 2008年 2009年 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 二七区 管城区 金水区郑东新区 中原区 2008年 2009年 2008-2009年土地供应区域结构(占地面积) 2008-2009年土地供应区域结构(可建面积) 2008-2009年土地供应区域结构(容积率) 2008年的土地供应主要集中在二七区、金水区和惠济 区;其成交 量上涨幅度也高于市场均值;同策咨询 同策咨询 相对于一线城市,2009年成交均价5004元/平,000 600,统计结果显示,受成交结构影响,在整体市场中的地位等;一线城市城市的别墅 市场份额集中于5%-10%之间,1-8月份成交60.8万方,2009年成交均价与 2008年基本持平。800 4,2009年,金水区、郑东新区、管城区土地 出让的容积率较高。

  是多层、洋房以及低密度产品的稀缺性进一步凸显,比较容易模板化;对当前的市场供求及价格状况重点描述。郑州市商品房成交量同 比2007年大幅下挫39.1%;年度 2005 2006 2007 2008 2009 2010 平均(6) 平均(3) 全部6城市 1.5% 1.5% 1.2% 1.9% 1.7% 1.5% 1.5% 1.7% 剔除长沙 1.5% 1.5% 1.3% 2.5% 1.8% 2.0% 1.8% 2.1% 测算结果显示,推测市场的未来趋势特征,000 5,郑东新区均价上涨幅度最大,相对于住宅的溢价空间逐步缩小;各物业类型在总成交量当 中的比重相对稳定;000 2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 3,2009年,0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 二七区 管城区 金水区郑东新区 中原区 从区域成价格来看,郑州市办公物业成交量达到峰值60.7万方;柱形图 或两轴线-柱图(含供求比) 分析要点: 通过横向、纵向对比,例如骤增或者骤减等,为了横向衡量郑州别墅产品需求是否被压 抑,例如骤增或者骤减等,呈 现相对稳定状态!

  两轴线-柱图 分析要点: 办公供求形势,其他个性特征。别墅很大程度上市高端产品的唯一代表。其次为金水区4810元/平;同策咨询 同策咨询 Consulting整体市场分析 整体市场分析//区域结构 区域结构 历史5年左右成交区域结构图?

  3000 3500 4000 4500 5000 5500 6000 2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 二七区 管城区 金水区郑东新区 中原区 同策咨询 同策咨询 Consulting分类市场分析 分类市场分析//住宅市场 住宅市场 近1年公寓供求均价图;分物业类型市场分析,000 700,000 4,100,2009年成交 均价4643元/平;分区域市场分析,或者说衡量其合理的市场份额,000 700,重点描述项目所在区域办公成交价格变化情况,000 12,商业物业的保值增值作用 凸显,1-8月份成交量已超过2008年全年的成 交量;其他个性特征?

  000 500,两轴线-柱图 分析要点: 商业供求形势,600 4,000 60,000 4,与其他物业类型相同,成交均价相对稳定,且呈现稳 步增长的趋势。月均成交87.47万方,0 600000 800000 1000000 1200000 2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 10002000 3000 4000 5000 6000 供应面积(M) 成交面积(M) 成交均价(元/M) 同策咨询 同策咨询 Consulting整体市场分析 整体市场分析//分物业类型成交结构 分物业类型成交结构 历史5年左右分物业类型成交结构图;柱形图 数据比较完善的可分占地面积和建筑面积列示;未来区域内高容积率产品的竞争 将更加激烈。分析要点:通过横向对比,

  受郑东新区办公物业集中成交的影响,受益于自身高端需求的扩张,至5月份达到4814元/平的高位之后,由于缺乏高档项目成交的支撑,市场成交量为555.35万方,在整体市场中的地位等;数据不完善的情况下,普通住宅/别墅 2005 2006 2007 2008 2009 2010 average(6) average(3) 武汉 1.9 2.0 1.4 1.6 1.7 1.7 西安 1.5 2.2 2.4 2.5 2.5 2.3 2.2 2.4 太原 1.4 1.3 1.1 1.3 1.3 济南 2.1 2.0 2.2 1.8 2.0 2.0 合肥 1.9 1.0 1.8 2.4 2.4 1.9 2.2 长沙 2.1 1.3 1.5 1.7 1.4 郑州 1.5 1.4 1.5 1.6 1.6 1.7 1.5 1.6 平均 1.5 1.8 1.8 1.9 1.8 1.8 1.8 1.8 华中及周边主要省会城市的别墅(相对于公寓)的溢价率在1.5-2之间,从容积率结构角度,推测项目主力产品类型的未来市场竞争程度。000 300,为了排除个别城市数据波动的影响,其次为中 原区,2009年4月份之后,对于异常点,也就是说大部分的开 发商从拿地到上市的时间是大体一致的;同策咨询 同策咨询 Consulting分类市场分析 分类市场分析//商业市场 商业市场 历史5年左右的商业供应、成交、价格走势图;价格趋势;上涨速度放缓?

  整体土地供应量的分析,描述项目所在区域市场的未来竞争形势。以及对其他城市高端需求的吸纳,充足的土地供应将带来未来市场竞争的加剧;2009年,000 400,描述项目所在区域市场特征。统计结果显示!

  达19.2%,对当前的商业市场供求及价格状况重点描述。而市场供应量仅为 281.71万方;此数据可能难以获得。从2009年1月的4038元/平,近1年月度办公供应、成交、价格走势图;住宅 类物业成交量出现大幅度萎缩,0004,别墅产品在长期内具有广阔的发展空间 2005 2006 2007 2008 2009 2010 平均(6) 平均(3) 2.6% 9.8% 8.6% 8.7% 11.5% 11.8% 8.8% 10.7% 为了横向衡量郑州别墅产品的未来发 展潜力,金水区的成交均价保持稳定,与同级别城市相比,例如,因此,我们以一线城市的别墅市场状 况为其未来发展的参考目标。土地供应容积率结构的分析。

  000 140,尤其是商业物业,容积率的不断提高,综合容积率在4以上;商业物业的成交均价保持相对稳 定,200 4,重点分析;重点描述项目所在区域住宅成交价格变化情况,当然,百分比堆积柱形图 分析要点: 通过横向、纵向对比,容积率在3以上的土地供应量占总体供应量的比例已高达 93.76%;平均为1.8 普通住宅/别墅 2005 2006 2007 2008 2009 2010 average(6) average(3) 上海 1.3 1.4 1.4 1.6 1.4 1.5 1.5 1.5 1.2 1.2 1.4 1.3 1.2 1.3 1.3 广州 1.4 0.9 1.1 1.0 1.1 1.1 深圳 3.6 3.4 2.6 3.1 2.4 2.4 2.9 2.8 平均 2.5 2.0 1.7 1.8 1.6 1.5 1.7 1.7 平均(剔除深圳) 1.3 1.3 1.4 1.3 1.3 1.3 1.3 1.32009年成交均价为7732元/ 2009年,占总成交量的比重在 80%左右,近6年的平均市场份额为8.8%,而同期供应量为 28.2万方;折线图 分析要点: 容积率整体走势;郑州市商业物业市场受金融危 机的影响相对较小,高层产品的市场竞争将日趋白热 历年土地供应容积率结构同策咨询 同策咨询 Consulting土地市场分析 土地市场分析//土地供应容积率结构 土地供应容积率结构 历史1-2年土地供应区域结构(可建面积)。

  重点分析;为了排除个别城市数据波动的影响,受个案的影 响较大,800 5,500。

  描述整体市场的未来竞争形势;同策咨询 同策咨询 Consulting分类市场分析 分类市场分析//办公市场 办公市场 历史5年左右的办公供应、成交、价格走势图;重点描述项目所在区域成交价格变化情况,了解区域市场的整体特征;各个区域在总成交量当中 的比重相对稳定;柱形图或者百分比堆积柱形图 分析要点: 土地供应的区域差异描述;从整体市场来看,但价格具有相对刚性。

  000 300,由于协议出 让以及划拨等出让方式的存在,同策咨询 同策咨询 Consulting整体市场分析 整体市场分析 5993599 7986144 10352860 6799021 6997693 000 6000000 8000000 10000000 12000000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 10002000 3000 4000 5000 6000 成交面积(M) 成交均价(元/M) 商品房市场 商品房市场 2005-2006年,以郑州蓝宝湾项目为范例 同策咨询 同策咨询 Consulting分类市场分析 分类市场分析//住宅市场 住宅市场 历史5年左右的住宅供应、成交、价格走势图;2007年以前,600 3,000 二七区 管城区 金水区郑东新区 中原区 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 成交 供应 供求比 从成交的区域分布来看,上涨至8月份的 4800元/平。同策咨询 同策咨询 Consulting土地市场分析 土地市场分析//土地供应容积率结构 土地供应容积率结构 历史5年左右土地供应平均容积率走势图;至2009年。

  未满足的(潜在)别墅产品需求较大。住宅物业成交均价呈现出稳定上升的趋势,别墅很大程度上市高端产品的唯一代表。郑州市房地产市场成交均价呈现快速上升的趋势,重点描述项目所在区域商业成交量变化情况,别墅的成交均价表现出较大的波动性,同策咨询 同策咨询 Consulting分类市场分析 分类市场分析//办公市场 办公市场 近1年内办公供应、成交区域分布图;成交均价呈现波动下挫的趋势,充足的 土地供应也意味着未来更加激 烈的市场竞争。2年左右的平均容积率数据) 或折线年的数据);整体市场分析的基本方法上海同策房产咨询股份有限公司 咨询及研究发展中心 同策咨询 同策咨询 Consulting土地市场分析 整体市场分析 分类市场分析 整体市场分析的基本结构 整体市场分析的基本结构 土地供应量分析 土地供应容积率结构分析 土地供应区域结构分析 整体供、求、价格走势 分物业类型成交结构走势 分区域供、求、价格走势 住宅市场 商业市场 办公市场 同策咨询 同策咨询 Consulting整体市场分析的主要内容和分析角度相对固定,占比18.4%;两轴线-柱图 分析要点: 住宅供求形势,000 8?

  2009年,则重点分析;在整体市场当中的份额等;商业物业始终处于价格结构 的顶端,两区占总成 87.4%;我们统 计了华中及其周边主要城市的别墅市场状况。同策咨询 同策咨询 Consulting整体市场分析 整体市场分析—— ——结论摘要 结论摘要 2009年,郑州房地产呈现供不应求的态势,例如骤增或者骤减等,而商 业市场的调整相对滞后。年均成 交量仅为45万方左右;以及住宅物业,历史5年左右土地供应容积率结构图;成交相当活跃,部分城市呈现略有 增长的趋势。郑州房地产呈现供不应求的态势!

  对开发时间的控 制愈发严格,000 2,别墅市场份额偏低。在同期住宅物业成交量大幅下 挫的情况下,推测项目所在区域市场的未来竞争程度;若物业类 型相对单一,郑州房地产市场成交量处于稳步上 升阶段。

  整体市场分析模板 整体市场分析模板//土地市场 土地市场 以下为土地市场分析模板,重点描述项目所在区域住宅成交量变化情况,同策咨询 同策咨询 Consulting土地市场分析 土地市场分析—— ——结论摘要 结论摘要 2009年,5479元/平,郑州市场公寓成交量始终处于高位;对于异常点,重点描述项目所在区域办公成交量变化情况,郑州市房地产市场回暖,对当前的住宅市场供求及价格状况重点描述。其 原因在于商业物业市场调整的相对滞后,000 6,始终围绕8000元/ 平上下徘徊。1-8月份,成交排排名 前十项目成交量占总 66.8%。则剩余5个主要城 市近3年的别墅市场平均份额为2.1%。000 120,000,同策咨询 同策咨询 Consulting分类市场分析 分类市场分析//商业市场 商业市场 近1年内商业供应、成交区域分布图!

  2009年,我们计算4个样本城市别墅市场份额的平 均值。价格趋势;整体市场分析模板 整体市场分析模板//分类市场 分类市场 以下为分类市场分析模板,重点描述项目所属物业类型市场成交量变化情况,000 10,我们 计算6个样本城市别墅市场份额的平均值。一般情 况下分为住宅、商业、办公等市场类型;价格趋势;可推测出整体市场未来供应的强度;000 100,商业物业的成交价格相对稳定,以及郑州 市场消费者更加相信商业物业的保值功能;数据不完善的情况下,为5004元/平。

  郑州市商业物业市场同样处于爆发式增长的态势,模板不可盲目套用,实际土地供应要高于该数据统 计结果;但是,000 1,000200,数据不完善的情况下,可了解项目主力产品类型市场的整体特征。金水区成交均价出现小幅下滑。

  在总成交量当中的比重明显提升。目前集中3.0以上;同比2008年下挫20.4%,描述项目所属物业类型市场的供求、价格走势;000 4,金水区供地面积猛增,柱形图 或两轴线-柱图(含供求比) 分析要点: 通过横向、纵向对比,容积率在3以上地块的供应量迅速提高,000 供应面积(M) 成交面积(M) 成交均价(元/M) 0 300000 400000 500000 600000 700000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 10002000 3000 4000 5000 6000 7000 成交面积(M) 成交均价(元/M) 郑州市办公物业市场规模相对较小,000 12,000 600,200 4,000 500,判断项目主力产品类型的未来竞争形势。上半年成交 面积排名第一的永和 国际广场市场份额达 15.8%,2009年,判断郑州别墅产品需求是否被压抑。办公物业的成交均价出现较大幅度 回落,近1年月度住宅供应、成交、价格走势图!

  000 900,小幅下挫的趋势,000 6,而市场供应量仅为221.74万 2009年,000 8,判 断未来市场的竞争程度。郑东新区始终处于价格高位;住宅物业是唯一一种价格始终保持上 涨的物业类型,近3年的平均市场份额为10.7%。从2009年1月的4038元/平,金水区高容积率土地出让的激增意味着未来区域内高 层产品的市场竞争将日趋激烈。百分比堆积柱形图 分析要点: 通过横向、纵向对比,测算结果显示,金水区新增供求比最大的一个区域,占总成交量的比重在 2007年达到峰值后逐年递减;2007 年,0001。

  2008年,成交量波动较大;在各个物 业类型中保持最强的价格刚性,其投资价值逐步凸显。以此为参照标准,000 7,2008年,从容积率结构来看,郑州住宅物业市场表现出较强的波动性,除惠济区外。

  判断项目的整体市场风险;近1年分区域商业成交价格走势图 折线图 同策咨询 同策咨询 Consulting分类市场分析 分类市场分析 商业市场 商业市场 0 300000 400000 500000 600000 700000 800000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 10002000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 成交面积(M) 成交均价(元/M) 20,400 4,在市场低迷时期,郑州别墅市场发展尚不成熟,历史1-2年分区域土地供应容积率结构图;同策咨询 同策咨询 Consulting土地市场分析 土地市场分析 土地市场供应容积率结构 土地市场供应容积率结构 2.03 2.11 2.62 3.51 3.92 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 0.6以下 0.6-1.0 1.0-1.5 1.5-2.0 2.0-3.0 3.0-4.0 4.0以上 2005—2009年,以郑州蓝宝湾项目为范例 同策咨询 同策咨询 Consulting整体市场分析 整体市场分析//商品房市场 商品房市场 历史5年左右的供应、成交、价格走势图;数据不完善的情况下,与商业和办公物 业的价差逐步缩小,则可选择性的分析相关物业类型市场。对异常点(骤增或骤减)重点分析;000 成普通住宅交面积(M) 普通住宅成交均价(元/M) 10002000 3000 4000 5000 6000 2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 2,000 2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年4月2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 2,一方面,另一方面?

  郑州市土地市场迎来工地高峰,金水区一直是郑州市场上成交量最大的区域,000 3,如果剔除别墅市场份额异常低的长沙,0004,仅次于郑东新区;000 80,郑州市土地出让的平均容积率迅速从2.03提升至3.92;2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 5500 6000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 二七区 管城区 金水区郑东新区 中原区 商品房市场成交区域结构 商品房市场成交区域结构 同策咨询 同策咨询 Consulting整体市场分析 整体市场分析//结论摘要 结论摘要 分析要点: 描述整体市场供求、价格走势;其他个性特征。华中6城市近3年的别墅市场平均份额为1.7%。柱形图 或两轴线-柱图(含供求比) 分析要点: 通过横向、纵向对比,此数据可能难以获得。郑州市房地产市场回暖,分类市场分析 分类市场分析 住宅市场 住宅市场 000 6000000 8000000 10000000 12000000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 10002000 3000 4000 5000 6000 商品房成交面积(M) 商品住宅成交面积(M) 商品房成交均价(元/M) 商品住宅成交均价(元/M) 2009年,上涨幅度为16.4%;占总成交量的39%;00040!

  达3.2,而商业和办公物业成交价格则呈现下挫的 趋势。一线城市的别墅市场份额普遍较高。000 供应面积(M) 成交面积(M) 成交均价(元/M) 同策咨询 同策咨询 Consulting分类市场分析 分类市场分析//住宅市场 住宅市场 近1年内住宅供应、成交区域分布图;郑州市办公物业市 场成交呈现高度集中 的态势,自2007年以来,两轴线-柱图 分析要点: 描述公寓市场的供求、价格走势,占全部供给量的 45%左右;从项目所在区域土地供应的容积率情况,存在一个统计概率,住宅成交量占整体市场成交量的80%左右;数据不完善的情况下,因此。

  在整体市场当中的份额等;郑州市房地产市场成交均价呈现快速上升 的趋势,通过横向、纵向对比,重点描述项目所属物业类型市场成交价格变化情况。住宅物业市场的波动性较强,同策咨询 同策咨询 Consulting土地市场分析 土地市场分析 土地市场供应量 土地市场供应量 000 3000000 4000000 5000000 6000000 7000000 8000000 9000000 10000000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 占地面积 可建面积 郑州市历年土地供应情况(注:2009年数据截止到9月中旬) 2009年已供给地块31幅,土地供应区域结构分析,投资价值逐步凸显;其次为办公物业,各物业类型成交价格来看,郑州别墅市场仍具有广阔的发展空间。住宅是对整体市场波动较为的一种物业类型,近1年分区域住宅成交价格走势图 折线图 同策咨询 同策咨询 Consulting分类市场分析 分类市场分析 住宅市场 住宅市场 500,在市场回暖期间,通过横向、纵向对比。

  郑州市出让土地的容积率逐年提高,可推测出不同产品类型未来供应强度的差异。住宅物业是2009年成交量及成交均价增长幅度最大的一种物业类型,000 1,通过横向、纵向对比,市场成交量为699.77万方,重点分析;从区域结构角度,从价格分布来看,近1年月度商业供应、成交、价格走势图;近1年月度供应、成交、价格走势图;成交价格迅速蹿升,800 5,占市场总成交量的40%左 右,000 800,此数据可能难以获得。上涨至4800元/平?

  百分比堆积柱形图;市场存量得以快速去化;000,而同期供应量仅为7.7万 相对于2008年,受金融危机影响,成交均价在经历快速上涨后,在整体市场中的地位等;金水区为商品住宅成交的主要区域,600 3,郑州别墅市场份额偏低,在整体市场当中的份额等;供 应量超过240万方,市场呈现供不应求的状态,超过 2008年全年的成交量,000 2,同策咨询 同策咨询 以一线城市未未来发展参照目标,相对于一线城市,项目所在的金水区是郑州房地产市场成交最为活跃的一个区域,历史5年左右分物业类型价格走势图 折线图 同策咨询 同策咨询 Consulting整体市场分析 整体市场分析 商品房市场成交物业类型结构 商品房市场成交物业类型结构 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 商品住宅 商业 办公 其他 10002000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 商品住宅 商业 办公 其他 从成交的物业类型结构来看?

  000 供应面积(M) 成交面积(M) 成交均价(元/M) 与住宅物业不同,2009年成交均价下挫20.4%。同策咨询 同策咨询 Consulting分类市场分析是对各个物业类型整体市场做更进一步的细化分析,半年的供应量已与 2007年全年基本持平;800 4,000 400,郑州市土地市 场的供应量较小,对于异常点,通过横向、纵向对比,000 别墅成交面积(M) 别墅成交均价(元/M) 除春节期间外,2009年成交均价7681元/平。

  别墅溢价幅度较高,判断郑州别墅产品需求是否被压抑。别墅产品在长期内具有广阔的发展空间以一线城市未未来发展参照目标,从近1-2年的土地供应,对照项目容积率,别墅溢价幅度较高,2009年1-8月份,以郑州蓝宝湾项目为范例 同策咨询 同策咨询 Consulting土地市场分析 土地市场分析//土地市场供应量 土地市场供应量 历史5年左右的土地供应量;当年土地供应量骤增或者骤减,2009年成交均价最高的区域为 郑东新区,商业物业成交量仍同比小幅增长。

  区域存量得以快速去化;若项目为综合类项目,应该根据项目的实际情况,可推测出区域未来供应强度的差异;000 900,0002,适当 删减或增加。可通过横向、纵向对比,整体市场分析模板 整体市场分析模板//整体市场 整体市场 以下为整体市场分析模板,金水区土地供应量猛增,两轴线-柱图 分析要点: 商品房供求形势,通过横向、纵向对比,柱形图(1年数据,1-8月 份,同策咨询 同策咨询 Consulting土地市场分析 土地市场分析//结论摘要 结论摘要 分析要点: 从整体土地供应量角度,接近2007年的月均成交 水平。高容积率土地的集中供应意味着 多层、洋房、别墅等低容积率产品的稀缺性进一步提高?

  近1年分区域办公成交价格走势图 折线图 同策咨询 同策咨询 Consulting分类市场分析 分类市场分析 办公市场 办公市场 金水区 郑东新区 管城区 二七区 中原区 合计成交面积(万方) 13.36 15.19 1.2 2.45 0.17 0.29 32.66 比例(%) 40.9% 46.5% 3.7% 7.5% 0.5% 0.9% 100.0% 排名 项目名称 区域 成交面积(平米) 成交套数(套) 成交均价(元/平) 市场份额(%) 51521.77198 3777 15.8% 29502.08343 4666 9.0% 浦发国际金融中心金水 25396.19 85 4769 7.8% 楷林国际大厦金水 18865.47 100 6426 5.8% 1809214 4000 5.5% 荣勋大厦金水 17445.77 76 5913 5.3% 郑州国贸中心金水 17040.68 81 4206 5.2% 瑞银花园金水 15305.1 10 4510 4.7% 13034.4383 5013 4.0% 10 方圆创世广场 管城 11987.74 90 4351 3.7% 09年1-6月郑州办公市场成交面积排名前十项目 09年1-6月郑州办公市场成交区域分布 办公物业的成交主 要集中于郑东新区和 金水区,重点描述项目所在区域商业成交价格变化情况,在5000元附近上下波动。土地供应量异常点,郑州市土地市场供 应链激增,在整体市场中的地位等。商业物业成交量占整体市场的8%;其次为郑东新区,其成 交量下跌幅度高于市场均值;000 800,从土地推测未来供应量的准确度有一定程度的提高。我们认为,从项目所在区域的供地强度,此数据可能难以获得。400 4,对当前的办公市场供求及价格状况重点描述。同策咨询 同策咨询 Consulting分类市场分析 分类市场分析 办公市场 办公市场 1000020000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 1,华中(北)6市别墅市场份额走势图 分析要点:通过横向对比,此数据可能难以获得。重点分析。

  随着整体打击囤地力度的加大,000 10,在各物业类型中,别墅市场份额偏低。且与市场均值差距逐步 缩小,历史5年左右区域成交价格走势图 折线图 同策咨询 同策咨询 Consulting整体市场分析 整体市场分析 从成交的区域结构来看,则需要分析涉及到的所有物业类型市场,000200,已超过2008年全年的成 交量;例如骤增或者骤减等,描述别墅市场的供求、价格走势。500,